החלטה בתיק ע"א 3820/03

השופט י' עדיאל:

1.            בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת רות לבהר שרון), אשר דחה את תובענת המערערת למתן סעד הצהרתי בדבר בטלות הסכם הפיתוח שנחתם בין המשיבים, בכל הנוגע לפינויה של המערערת מדירתה, ובדבר זכאותה לחכור את הדירה בה היא מתגוררת מהמשיב 1, הוא מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל).

רקע עובדתי

2.            המערערת מתגוררת החל משנת 1971 בדירת מגורים ברחוב האצ"ל 21/2 בנס ציונה (להלן - הדירה), בשכירות בלתי מוגנת. הדירה נמצאת במתחם אשר בבעלות המדינה ומנוהלת על-ידי המינהל.

           ביום 1.5.96 נחתם חוזה פיתוח בין המינהל ובין המשיבה 2, היא חברת גורי בנייה והנדסה (1995) בע"מ (להלן - המשיבה), לבניית 26 יחידות דיור במתחם (להלן - חוזה הפיתוח). על-פי חוזה הפיתוח, המינהל מסר למשיבה הרשאה לבצע את פינוי הדיירים המתגוררים במתחם, והמשיבה התחייבה לדאוג על חשבונה לביצוע הפינוי. בחוזה הפיתוח נקבע, כי במידה שהמשיבה תהא מעוניינת לפנות לערכאות לצורך פינוי הדיירים, עליה לקבל לצורך כך ייפוי כוח מהיועץ המשפטי לממשלה, ובלבד שתציע "למפונה דיור חליפי או סכום שווה ערך לדיור חליפי על-פי הקריטריונים הנהוגים במינהל אותה עת לגבי מפונים" (סעיף 7ד לחוזה הפיתוח).

           בעקבות כך, כל דיירי השכונה פונו בהסכמה ובתמורה, למעט המערערת שסירבה להצעות לפינויה מהדירה תמורת פיצוי ומציאת דיור חלופי. משלא הסכימה המערערת להתפנות, וסירבה לקבל את הפיצוי הכספי שהוצע לה, פנו המשיבים לבית משפט השלום ברחובות בתביעת פינוי (ת.א. 5383/97). ביום 16.3.00 נתן בית משפט השלום פסק-דין לפינוי המערערת מהדירה (להלן - פסק הדין של בית משפט השלום). בפסק הדין של בית משפט השלום נקבע, בין היתר, כי הבעלות על השטח נשוא המחלוקת היא של מדינת ישראל, וכי המערערת הינה בת רשות בדירה המוחזקת על ידה מכוח חוזה שכירות שנערך אתה בשעתו על-ידי עמידר. עוד נקבע בפסק הדין, שהמשיבה הייתה רשאית להגיש את תביעת הפינוי מכוח חוזה הפיתוח, שכן עמדה בדרישות אותו הסכם, להציע למפונה דיור חליפי או סכום שווה ערך לדיור חליפי. בקשר לעניין האחרון קבע בית-משפט השלום, כי על-פי התרשמותו "מנפנפת הנתבעת [המערערת] בנשק הפיצוי כדי לאלץ את התובעים או מי מהם לפצותה בסכומים גבוהים להם אינה זכאית". הואיל ואי פינוייה של המערערת מסב נזקים כבדים ליזם (המשיבה) ולרוכשי הדירות בפרויקט, שכן היזם אינו יכול להשלים את פעולות הפיתוח כל עוד המבנה קיים במקום, נקבע בפסק הדין, "שאין מנוס מפינויה של הנתבעת תוך שמירת זכותה להגיש תביעה לפיצוי כספי באם לא תגיע להסדר עם התובעים או מי מהם".

           המערערת ערערה על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 1886/00). במהלך הדיון בערעור הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין (להלן - פסק הדין בפשרה). על-פי פסק הדין בפשרה, נקבע כי המערערת תחשב מכאן ואילך כשוכרת של הדירה והשטח שלידה בשכירות חופשית, כאשר המשכירה היא המשיבה. דמי השכירות החודשיים שתשלם המערערת יהיו בסכום ששולם על ידה במועד פסק הדין לעמידר והם יתעדכנו מיד חודש בהתאם לעלית מדד המחירים לצרכן. עוד נקבע בפסק הדין בפשרה, שהמערערת תדאג להזזתו של פחון, המצוי בקרבת הדירה, תוך 30 יום על חשבונה ועל אחריותה, ולהצבתו במקום אחר שנקבע. על-פי פסק הדין בפשרה, "היה והמערערת תפר התחייבות כלשהי, זכאית המשיבה 3 [המשיבה בתיק זה] לבטל את ההסכם הזה ובמקרה כזה יעמוד פסק הדין שניתן על-ידי בית משפט השלום ביום 16.3.2000 על כנו".

           המערערת לא קיימה את חלקה בהסכם הפשרה, שכן היא לא שילמה את דמי השכירות ולא הזיזה את הפחון. לפיכך, פנתה המשיבה ביום 3.7.01 ללשכת ההוצאה לפועל בבקשה לביצוע פסק הדין לפינוי המערערת (תיק הוצל"פ 21-03556-01-1). המערערת ביקשה לדחות את הבקשה בטענת "פרעתי", אך טענתה נדחתה על-ידי ראש ההוצאה לפועל. על החלטה זו הגישה המערערת ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב, והערעור נדחה. על ההחלטה האחרונה היא הגישה בקשת רשות ערעור לבית משפט זה, אשר נדחתה אף היא (החלטתו של השופט ס' ג'ובראן ברע"א 5739/04 מיום 8.6.2005).

           במקביל להליכי ההוצאה לפועל, ובטרם ניתנה החלטת ראש ההוצאה לפועל הנזכרת לעיל, הגישה המערערת תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (ת.א 1697/02), היא התביעה שנדונה בפסק הדין נשוא הערעור שבפנינו. בתביעתה טענה המערערת, כי אין זה ראוי שהמינהל יתקשר עם יזם בטרם פינה את כל הדיירים מהקרקע. לטענתה, המשיבה הפרה את חיוביה בחוזה הפיתוח עם המינהל, בכך שלא פינתה את המערערת ואף לא שילמה לה פיצויים. על כן, על המינהל לבטל את אותו חלק בחוזה אשר לא קוים על-ידי המשיבה, ולהחזיר לעצמו את הזכות שנתן למשיבה לפנות את המערערת מדירתה. הימנעות המינהל מלפעול בדרך זו, נטען בתביעה, מפקירה את המערערת ומביאה לכך שזו תיאלץ יחד עם משפחתה להתגורר ברחוב, בעוד שהמשיבה שהתחייבה לפנותה פינוי ראוי ואף הפקידה לשם כך עירבון, תזכה במקרקעין שלא כדין. על כן, התבקש בית המשפט בתביעה להצהיר כי אותו חלק שבחוזה בין המינהל לבין המשיבה המתייחס לפינוי המערערת, בטל, וכי המערערת זכאית, בהיותה דיירת במקרקעין, לחכור את הנכס מהמינהל.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

3.            בית המשפט קמא דחה את התביעה. בפסק הדין נקבע, כי אין בסיס לטענת המערערת כי מתקיימים בינה ובין המינהל יחסים חוזיים ישירים (בכל הנוגע לחוזה הפיתוח). הסכם הפשרה שנחתם במסגרת הדיון בערעור, נקבע בפסק הדין, נערך ונחתם על-ידי כל הצדדים לתובענה, הוא קבע והסדיר את כל המחלוקות שבין הצדדים, הן את סוגיית הפינוי של המערערת על כל השלכותיה, והן את סוגיית השכירות בנכס. הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין. פסק דין זה הינו סופי וחלוט, ואין בעובדה שפסק הדין ניתן בעקבות הסכמת הצדדים כדי לשלול קיומו של מעשה בית דין. ההתדיינויות הקודמות בין הצדדים עיקרן באותן פלוגתאות, על רכיביהן המשפטיים והעובדתיים, המתעוררות בתובענה זו. על כן, קיים מעשה בית דין אשר משתיק את המערערת מלהעלות את אותן פלוגתאות בהתדיינות הנוכחית והיא אינה יכולה כיום לסתור את הממצאים שנקבעו באותם הליכים. לאור כל זאת, התביעה נדחתה.

טענות הצדדים בערעור

4.            המערערת טוענת כי על המינהל חלות חובות שבדין מכוח היותו רשות מינהלית, וביניהן חובת תום הלב, חובת הגינות וחובת שמירה על זכויותיו של האזרח. האצלת סמכות הפינוי לגוף פרטי במסגרת חוזה הפיתוח מהווה הפרה של חובות אלו שכן היא נעשתה בחוסר סמכות, ולצורך התחמקות מחובות המינהל כרשות ציבורית לפינוי המערערת. לחלופין טוענת המערערת, כי גם אם ייקבע שההאצלה בת תוקף, חובות המינהל כלפי המערערת קיימים גם לאחר האצלת הסמכות. התחלת הבניה בפרויקט לפני פינוי כל התושבים מהמתחם על-ידי המינהל, נטען, יוצרת לחץ לא ראוי על הדיירים, באשר הדבר מרע את תנאי מגוריהם עד שהם הופכים לבלתי נסבלים. על כן, חוזה הפיתוח המתיר למשיבה להתחיל בבנייה לפני פינוי הדיירים מהווה החלטה שרירותית, לא סבירה, נוגדת את תקנת הציבור ומפרה את חובות המינהל כלפי המערערת. אשר למשיבה, טוענת המערערת, זו הפרה את חובותיה כלפיה על-פי חוזה הפיתוח. היא ביצעה את החלק הרווחי של החוזה - הבינוי - אך זנחה את חובתה לפנות את המערערת "פינוי ראוי" על-פי הקריטריונים המקובלים במינהל, בחרה להשאירה בשטח בתנאים קשים, ואמללה את חייה, הכל כדי להביאה לנקודת שבירה בה תסכים לעזוב את ביתה. משעברו 6 שנים מאז החתימה על חוזה הפיתוח ומשהמשיבה לא קיימה במהלך כל אותה תקופה את חיובה לפנות את המערערת, נטען, על המשיבה להשיב למינהל את המקרקעין עליהם נמצאת דירת המערערת, ועל בית המשפט להצהיר על בטלות אותו חלק שבחוזה הפיתוח הקשור לפינויה מהדירה, ועל זכותה לחכור את הדירה מהמינהל.

           לטענת המערערת, לא קם במקרה זה נגדה גם השתק פלוגתא, שכן לא ניתן לבסס השתק פלוגתא על פסק דין בפשרה. מה גם שבהליך הקודם לא נטענו טענות בנוגע לחובותיו הציבוריות של המינהל ולא הועלתה הטענה בדבר מעמדה של המערערת כצד שלישי שלו זכויות על-פי חוזה הפיתוח. היא מוסיפה, שהמשיבה סיכלה את הסכם הפשרה על-ידי פנייתה להליכי הוצאה לפועל ובכך עשתה כל שיכולה הייתה לעשות כדי לגרום לכך שהסכם הפשרה לא יצא אל הפועל, מה שהביא לשינוי הרכיבים העובדתיים והמשפטיים שביסוד פסק הדין בפשרה, דבר אשר שולל אף הוא קיומו של השתק פלוגתא.

5.            המינהל טוען להעדר עילה בתביעת המערערת כלפיו. לטענתו, לא ברור מהתביעה מהו הבסיס המשפטי לסעדים הנתבעים על-ידי המערערת. בכל מקרה, נטען, שוכרת בלתי מוגנת בנכס של המינהל אינה יכולה לבקש הצהרה על זכותה לחכור את הדירה מהמינהל. לטענת המינהל, הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, הכריע סופית במחלוקת ביחס לפינויה של המערערת ומעמדה כשוכרת של המשיבה, הוא יצר מעשה בית דין, ואין מקום לדון בנושאים אלה שנית. המינהל מוסיף, כי הוא לא הפר כל חובה המוטלת עליו כלפי המערערת. פינוי תושבי השכונה בוצע בצורה שוויונית, באשר כל הדיירים קבלו פיצוי, למעט המערערת אשר סירבה לקבלת הפיצוי. ההתקשרות בחוזה הפיתוח היא התקשרות מקובלת שנעשתה לצורך פיתוח המתחם לטובת הציבור כולו. בחוזה הפיתוח לא נפל כל פגם גם בקשר לפינוי, שכן פינוי המחזיקים הותנה במתן דיור חלופי או בפיצוי שווה ערך, אשר הוצע למערערת כפי שהוצע לדיירים האחרים, באופן סביר והוגן, בהתאם לקריטריונים הנוהגים במינהל. לטענת המינהל, אין יסוד לטענה כי חוזה הפיתוח מאציל סמכות למשיבה שלא כדין. לגישתו אין מדובר, למעשה, בהאצלת סמכויות, אלא בביצוע סמכות על-ידי אחר, כאשר שיקול הדעת השלטוני והמינהלי היה ועודנו מסור למינהל, שהרי המינהל היה צד לתביעת הפינוי ולשם הגשת התביעה על המשיבה היה לקבל אישור מהיועץ המשפטי לממשלה וייפוי כוח לשם ייצוג בהליך המשפטי. בכל מקרה, טוען המינהל, המערערת, שאינה צד לחוזה הפיתוח, אינה יכולה לעתור לביטולו.

           המשיבה מצטרפת לטענות המינהל.

דיון

6.            לאחר שבחנתי את טענותיה של המערערת, הגעתי לכלל מסקנה שאין עילה להתערב בפסק הדין של בית המשפט המחוזי.

7.            בפסק הדין בפשרה הוסכם, כאמור, שאם המערערת תפר את הוראותיו של פסק דין זה, יישאר על כנו פסק הדין של בית-משפט השלום. המערערת הפרה את פסק הדין בפשרה. על כן, נותר על כנו פסק הדין של בית-משפט השלום אשר הורה על-פינויה של המערערת מן הדירה. טענתה של המערערת בהליכי ההוצאה לפועל ובהליכי הערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל, כי לא הפרה את פסק הדין בפשרה, ועל כן אין מקום לפנותה מן הדירה, נדחתה, והוחלט שעליה לפנות את הדירה. לפיכך, השאלה אם פסק הדין בפשרה הופר על-ידי המערערת, אינה עניין לכאן, שכן שאלה זו נדונה והוכרעה בהחלטה חלוטה. נקודת המוצא לדיון בהליך זה הנה, אפוא, שפסק הדין בפשרה הופר על-ידי המערערת, דבר שהותיר את פסק הדין של בית משפט השלום על כנו, והקים למשיבים עילת פינוי נגד המערערת.